Wady ukryte przy zakupie mieszkania. Na co uważać i jakie mamy prawa

Odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości obowiązuje sprzedających z tytułu rękojmi. Wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 556 k.c.). Zasadniczo rękojmia za wady fizyczne znajduje zastosowanie tak w stosunku do mieszkań pochodzących z rynku z rynku pierwotnego (kupowanych od deweloperów), jak i wobec lokali oferowanych do sprzedaży przez prywatnych właścicieli na rynku wtórnym. Choć należy zauważyć, że w drugim z wymienionych przypadków wiążące mogą okazać się zapisy zawieranych umów kupna-sprzedaży.

Nie wszystko widać gołym okiem, czyli jakie wady ukryte może mieć mieszkanie?

Wad ukrytych w mieszkaniu (budynku) może być wbrew pozorom bardzo wiele, a w dodatku ich wykrycie bywa niemożliwe nawet przez wprawne oko rzeczoznawcy wynajmowanego do oceny stanu technicznego kupowanej nieruchomości. Usterki takie jak: krzywe podłogi, nierówne ściany czy wyraźnie wyczuwalną wilgoć jest w stanie zauważyć nawet laik w dziedzinie budownictwa.

Są jednak wady, które faktycznie mają charakter ukryty i ujawniają się dopiero po pewnym czasie użytkowania mieszkania. Wady tego typu sprzedający zatajają (kamuflują) celowo lub są one efektem nieprawidłowości wykonawczych poczynionych na etapie budowy bądź wykańczania mieszkań.

Stosunkowo często zdarza się na przykład, że lokum nabywane w lecie pozornie nie budzi żadnych zastrzeżeń. Zaś problemy zaczynają się dopiero jesienią czy zimą. Są to przeważnie sytuacje związane z nieszczelnościami dachu, nieprawidłowymi izolacjami piwnic, niedziałającą wentylacją czy zakrytą efektownymi tapetami wilgocią na ścianach. To bez żadnej wątpliwości wady ukryte mieszkania, wobec których nowy nabywca nie powinien być pozostawiony sam sobie.

Poważną (i często także ukrytą) usterką mogą okazać się pierwotnie niepozorne spękania powierzchni ścian czy sufitów, które z biegiem czasu nabierają coraz większych rozmiarów. Przyczyn tego zjawiska może być bardzo wiele – począwszy od niepoprawnie nałożonych tynków wewnętrznych czy źle wykonanej warstwy gładzi wykończeniowej, a skończywszy na niewłaściwym posadowieniu budynku na etapie jego fundamentowania. Takie przypadki również uznaje się za fizyczne wady ukryte nieruchomości.

Kupiłeś od dewelopera mieszkanie z wadami i co dalej?

Niestety oferowanie wadliwych mieszkań na rynku pierwotnym wciąż nie jest rzadkością. Deweloperzy nie stronią od oszczędności podczas realizacji budów, a w efekcie problem wadliwości dotyka dopiero nabywców. Warto jednak wiedzieć, że przy kupnie mieszkania od dewelopera kwestia rękojmi jest właściwie obligatoryjna.

W praktyce oznacza to tyle, że sprzedający (deweloper) odpowiada wobec kupującego za wady mieszkania przez okres trzech lat, licząc od dnia, w którym mieszkanie zostało kupującemu wydane. Rękojmia może obowiązywać dłużej, jeśli sprzedający wiedział o wadzie i celowo ukrył ją przed kupującym.

Natomiast o zwolnieniu sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi mówi się wówczas, gdy kupujący był informowany o usterce w momencie zawierania umowy (zaakceptował ją i np. skorzystał z bonifikaty udzielonej przez sprzedającego).

Kupujący, który zauważył wadę mieszkania powinien złożyć pisemną reklamację (zwykle wystarcza list polecony do sprzedawcy). Ma on na to jeden miesiąc od momentu wykrycia defektu. W zgłoszeniach reklamacyjnych nabywcy nowych mieszkań domagają się przeważnie usunięcia istniejących wad.

Są jednak sytuacje, w których można żądać odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy zapłaconych za lokal (przy wadach istotnych i niemożliwych do usunięcia). Częste jest również przyjęcie mieszkania z wadami, ale domaganie się obniżenia jego ceny.

Sprawdź: Jak kupić mieszkanie, żeby nie przepłacić

Większość deweloperów funkcjonujących na polskim rynku uznaje żądania reklamacyjne i stara się skutecznie usuwać istniejące wady w sprzedanych przez siebie mieszkaniach. W razie braku reakcji lub uchylania się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, nabywcom pozostaje droga sądowa. Pomocna może okazać się też interwencja Rzecznika Praw Konsumentów.

Teoretycznie odpowiedzialność z tytułu rękojmi obowiązuje tak samo deweloperów, jak i prywatnych zbywców używanych mieszkań. W praktyce jednak mieszkaniowy rynek wtórny rządzi się własnymi prawami. A konkretnie zapisami w umowach, jakie zawierają strony transakcji kupna-sprzedaży.

Oczywiście także i tutaj można spotkać zbywców uczciwych, którzy lojalnie informują nowych nabywców o istniejących w mieszkaniach wadach, jak i sprzedających dążących do celowego ukrycia określonych mankamentów bądź pragnących uniknąć odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Warto pamiętać, że przy wadach celowo zatajonych przez sprzedającego okres rękojmi staje się bezterminowy. Oznacza to, że kupujący ma prawo do reklamowania wadliwego mieszkania nie tylko przez okres trzech lat, ale także po upływie tego czasu. Jednak tylko pod warunkiem, że w umowie nie zawarto zapisu wyłączającego odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.

Podpowiadamy: Co powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania

Najczęściej stosowanym przez sprzedających mieszkania na rynku wtórnym sposobem na uniknięcie kłopotów z potencjalnymi nabywcami jest wtrącanie w sporządzanych umowach sformułowania, że kupujący zna stan techniczny mieszkania i nie będzie wnosił żadnych roszczeń z tytułu jego wad.

Taki zapis w akcie notarialnym jest niekorzystny dla kupującego i skutecznie pozbawia go możliwości domagania się jakiegokolwiek odszkodowania. Dobrym rozwiązaniem będzie dodanie zastrzeżenia, że znajomość stanu technicznego lokalu nie dotyczy wad ukrytych.