Odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości obowiązuje sprzedających z tytułu rękojmi. Wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 556 k.c.). Zasadniczo rękojmia za wady fizyczne znajduje zastosowanie tak w stosunku do mieszkań pochodzących z rynku z rynku pierwotnego (kupowanych od deweloperów), jak i wobec lokali oferowanych do sprzedaży przez prywatnych właścicieli na rynku wtórnym. Choć należy zauważyć, że w drugim z wymienionych przypadków wiążące mogą okazać się zapisy zawieranych umów kupna-sprzedaży.
Nie wszystko widać gołym okiem, czyli jakie wady ukryte może mieć mieszkanie?
Wad ukrytych w mieszkaniu (budynku) może być wbrew pozorom bardzo wiele, a w dodatku ich wykrycie bywa niemożliwe nawet przez wprawne oko rzeczoznawcy wynajmowanego do oceny stanu technicznego kupowanej nieruchomości. Usterki takie jak: krzywe podłogi, nierówne ściany czy wyraźnie wyczuwalną wilgoć jest w stanie zauważyć nawet laik w dziedzinie budownictwa.
Są jednak wady, które faktycznie mają charakter ukryty i ujawniają się dopiero po pewnym czasie użytkowania mieszkania. Wady tego typu sprzedający zatajają (kamuflują) celowo lub są one efektem nieprawidłowości wykonawczych poczynionych na etapie budowy bądź wykańczania mieszkań.
Stosunkowo często zdarza się na przykład, że lokum nabywane w lecie pozornie nie budzi żadnych zastrzeżeń. Zaś problemy zaczynają się dopiero jesienią czy zimą. Są to przeważnie sytuacje związane z nieszczelnościami dachu, nieprawidłowymi izolacjami piwnic, niedziałającą wentylacją czy zakrytą efektownymi tapetami wilgocią na ścianach. To bez żadnej wątpliwości wady ukryte mieszkania, wobec których nowy nabywca nie powinien być pozostawiony sam sobie.
Poważną (i często także ukrytą) usterką mogą okazać się pierwotnie niepozorne spękania powierzchni ścian czy sufitów, które z biegiem czasu nabierają coraz większych rozmiarów. Przyczyn tego zjawiska może być bardzo wiele – począwszy od niepoprawnie nałożonych tynków wewnętrznych czy źle wykonanej warstwy gładzi wykończeniowej, a skończywszy na niewłaściwym posadowieniu budynku na etapie jego fundamentowania. Takie przypadki również uznaje się za fizyczne wady ukryte nieruchomości.