Odbiór mieszkania od dewelopera. Ważne wskazówki

Jeśli nie mamy zaprzyjaźnionego fachowca, odbiór mieszkania można zlecić wyspecjalizowanej firmie lub przed odbiorem zrobić sobie szybki kurs z polskich norm budowlanych. Podczas odbioru przydadzą się też narzędzia: kątownik, metrówka lub miernik laserowy, poziomica, miernik elektryczny lub żarówka w oprawce z przewodami, zapalniczka i latarka. Przed odbiorem mieszkania warto się odstresować i pamiętać, że jeśli przeoczymy jakąś usterkę istnieją przepisy o rękojmi i gwarancji, które w przypadku budownictwa zapewniają nabywcy trzyletni okres ochronny, od dnia odbioru lokalu.

W praktyce bowiem rzadko udaje się wyłapać wszystkie wpadki dewelopera, a część z nich wychodzi na jaw dopiero podczas pierwszego roku używania mieszkania – np. jeśli odbieramy lokal latem, sprawność instalacji centralnego ogrzewania sprawdzimy dopiero w czasie pierwszego sezonu grzewczego. Każdą znalezioną usterkę bezwzględnie wpisujemy do protokołu odbioru i żądamy jej usunięcia. Mieszkanie jest tak drogim towarem, że jego nabywca ma pełne prawo wymagać wykonania na równie wysokim poziomie, jak cena którą płaci.

Przede wszystkim na odbiór mieszkania nie należy dać się namówić w godzinach, w których za oknami panuje zmrok. W lokalach oddawanych do użytku w tzw. stanie deweloperskim nie ma światła, a latarka, czy goła żarówka prowizorycznie podłączona do kostki wystającej z sufitu nie pozwolą właściwie ocenić jakości wykonania tynków i równości kątów. Odbiór techniczny mieszkania wymaga światła dziennego i czasu. Praktyką często stosowaną przez deweloperów jest prośba
o przyspieszenie odbioru, gdyż za chwilę rozpoczyna się kolejny – w pośpiechu łatwo bowiem przeoczyć większość usterek. Pamiętajmy, że jesteśmy we własnym mieszkaniu i to my w nim stawiamy warunki.

Najlepszą metodą jest grzeczne poproszenie przedstawiciela dewelopera, by poszedł dokonywać kolejnego odbioru podczas, gdy my sobie wszystko obejrzymy i spokojnie poczekamy na jego powrót. Jest to sposób wielokrotnie sprawdzony w praktyce. Idąc odbierać mieszkanie obowiązkowo zabieramy ze sobą projekt z opisem wykończenia i wyposażenia (drzwi, okna, grzejniki).

Jeśli to tylko możliwe, warto umawiać odbiór mieszkania jednocześnie z przyszłymi sąsiadami i zaplanować wzajemny test izolacji akustycznej ścian międzylokalowych. Krótko mówiąc – symulujemy głośną rozmowę, bądź kłótnię.

Jeśli w naszym mieszkaniu słychać każde słowo wypowiadane przez "kłócących się" za ścianą sąsiadów najprawdopodobniej deweloper oszczędzał na materiałach do ich budowy i są wykonane niezgodnie z projektem, albo zostały wykonane niefachowo. Zgodnie z polskimi normami ściany międzylokalowe muszą bowiem spełniać parametry izolacyjności akustycznej – najczęściej muruje się je z pełnej cegły, betonowych bloczków lub wykonuje w technologiach żelbetonowych. W ścianach oddzielających lokale nie mogą być też prowadzone instalacje kanalizacyjne, gdyż to osłabia parametry izolacji akustycznej. Nie powinno być w nich także żadnych wycięć, nawet na puszki elektryczne.

Ponieważ jednak nie da się sprawdzić, czy ściana jest zbudowana prawidłowo bez jej rozkuwania, pozostaje metoda "na sąsiada". Jeśli test wypadnie negatywnie, deweloper powinien udowodnić, że doskonale słyszalni za ścianą sąsiedzi to tylko efekt akustyki pustych pomieszczeń, co jest często stosowanym wyjaśnieniem. W praktyce akustyka pustego pomieszczenia, choć rzeczywiście wzmocniona przez brak wyposażenia wnętrza (meble, dywany, zasłony, firany) rozpraszającego dźwięk, nie ma nic wspólnego z izolacją akustyczną przegrody budowlanej, która ma dźwięki odbijać i tłumić, a nie przenosić dalej.

Na wstępie metrówką, bądź miernikiem laserowym, mierzymy długość, szerokość i wysokość wszystkich wnętrz - teoretycznie wymiary powinny być takie same, jak przewidziane w projekcie budowlanym. Nie należy przy tym korzystać z materiałów reklamowych dewelopera, ale architektonicznych rzutów  projektowych – powinniśmy je otrzymać podpisując umowę przedwstępną nabycia mieszkania. Jeśli faktyczne wymiary pomieszczeń odbiegają od projektowych o więcej, niż 3 procent, powinien być to pierwszy sygnał alarmowy.

Być może deweloper zmienił jedynie technologię wykończenia ścian działowych, a co za tym idzie ich grubość, a być może "oszczędził" na grubości i izolacyjności ścian międzylokalowych - stąd rada, by odbierać mieszkanie wspólnie z sąsiadami i wykonywać testy akustyczne. Niewielkie rozbieżności w kubaturze pomieszczeń między projektem, a stanem faktycznym, powstające na etapie wykonawczym, są wprawdzie normalne i wynikają z dopuszczenia przez projektanta rozwiązań alternatywnych, jednak przekraczające 3 procent każdorazowo wymagają wyjaśnienia ze strony dewelopera. I to nie wyjaśnienia zdawkowego, a popartego dokumentacją wykonawczą.

Odbiór mieszkania powinien odbywać się przy świetle dziennym ze względu na prawidłową ocenę tynków. Przy sztucznym oświetleniu powstają silne światłocienie uwypuklające nieistotne, drobne nierówności, których w świetle dziennym nawet byśmy nie zauważyli. Teoretycznie w sztucznym świetle można oglądać gładzie, jednak wymaga to silnego, a jednocześnie rozproszonego światła, czego nie zapewnia żarówka prowizorycznie podczepiona pod sufitem.

Ogólnie – tynki mają być gładkie, równe, bez żadnych pęknięć i rys. Najpierw oceniamy całą ścianę, czy sufit, a potem z odległości dwóch metrów poszczególne nawierzchnie metodycznie, metr po metrze. Szczególnie starannie oglądamy miejsca łączenia ścian z podłogą – kąty mają być proste (przykładamy kątownik), a ściany trzymać pion (przykładamy poziomicę), inaczej montaż listew przypodłogowych okaże się problemem, a układanie glazury, czy terakoty w kuchni i łazience będzie wymagało kosztownego wyrównywania podłoża zaprawami wyrównującymi.

Zgodnie z polskimi normami w strefie przypodłogowej odchylenia tynku od pionu nie powinny przekraczać w pokojach 5 mm i nie powinno być ich więcej, niż trzy na odcinku dwóch metrów, a w kuchni i łazience 4 mm na odcinku 1 m - i takiej jakości wykonania prac należy bezwzględnie wymagać od dewelopera. Rysy i pęknięcia tynku w nowym budynku są niedopuszczalne, nawet jeśli przedstawiciel dewelopera tłumaczy, że są nieuniknione, bo nowy budynek "pracuje".

Wprawdzie z czasem mogą się pojawić, jednak będzie to oznaczało, że deweloper nie wykonał budynku prawidłowo i zmurował na sztywno stropy ze ścianami działowymi, zamiast wykonać między nimi warstwę dylatacyjną z materiałów elastycznych, co będzie podstawą do ewentualnego wystąpienia z roszczeniami gwarancyjnymi. W czasie odbioru mieszkania nie jesteśmy jednak w stanie tego stwierdzić, gdy na tynkach pęknięć nie widać. Jeśli widać, raczej zrezygnujmy z kupna mieszkania, zażądajmy zwrotu gotówki i wydajmy ją na lokal u innego dewelopera.

Po ścianach czas na ocenę jakości wykonania jastrychów (wylewek) podłogowych. W największym skrócie – mają być równe, poziome, bez pęknięć i rys.

Ponownie używamy poziomicy i sprawdzamy podłogi metodycznie, metr po metrze. Zgodnie z normami, różnica poziomów podłogi w całym pomieszczeniu nie może przekraczać 5 mm, a pomiarowe odchylenia od poziomu na podłogach, które mają być wykańczane drewnem (panele, parkiet, deski) nie mogą przekraczać 3 mm na odcinku 2 m. Jeśli podłoga ma być wykończona okładzinami ceramicznymi (terakota, płytki kamienne) odchylenia od poziomu na odcinku 2 m nie mogą być większe, jak 5 mm.

Wszystko, co wykracza poza normę należy wpisać do protokołu odbioru jako usterkę i domagać się jej usunięcia. Jeśli odbierzemy podłogi z większymi odchyleniami, wydamy spore kwoty na zaprawy wyrównujące, by móc wykończyć posadzki. Jastrych popękany, kruszący się, a także uginający się i trzeszczący w czasie, gdy się po nim chodzi jest sygnałem, że został nieprawidłowo wykonany lub nie wykonano przerw dylatacyjnych zapobiegających jego pękaniu - absolutnie nie do przyjęcia.

W wypadku wentylacji grawitacyjnej przykładamy zapaloną zapalniczkę do kratek wentylacyjnych i sprawdzamy, czy jest tzw. ciąg, czyli czy powietrze jest wysysane z pomieszczenia do otworu wentylacyjnego. W kuchni sprawdzamy czy są dwie oddzielne kratki wentylacyjne podłączone do dwóch oddzielnych pionów - jeśli jest jeden, albo podwójna kratka na jednym kanale wentylacyjnym możemy zapomnieć o montażu okapu, gdyż jeden pion służy jedynie wentylacji grawitacyjnej, a nie wymuszonej. W przypadku wentylacji z wymuszonym obiegiem powietrza zapalniczką sprawdzamy czy system działa – w pustym lokalu czasami można także usłyszeć pracujące wentylatory. Wiele więcej nie zrobimy. Fachowego odbioru wentylacji może dokonać jedynie kominiarz.

Podobnie jest w  przypadku kanalizacji – czy działa prawidłowo sprawdzimy dopiero po zamontowaniu armatury i ceramiki. Odbierając mieszkanie oglądamy jednak czy wszystkie łącza są tam, gdzie powinny – czy są odpływy dla pralki i zmywarki, a wyprowadzenia zaworów i odpływów do podłączenia wanny i umywalki wykonano w odpowiednich miejscach. Miernikiem elektrycznym (lub wspomnianą żarówką w oprawie z przewodami) sprawdzamy czy w kontaktach jest prąd. Żarówkę w oprawie można też podłączyć do wystających z tynku przewodów lub kostek, by sprawdzić czy świeci po włączeniu włącznika światła, bądź złączeniu "na sztywno" przewodów w puszce przeznaczonej do jego montażu (takie testy grożą porażeniem prądem, więc należy zachować ostrożność!).

W przypadku instalacji c.o. liczymy grzejniki i sprawdzamy, czy są zgodne z projektem, czy może zostały zamienione na inne – w 99 procentach przypadków tańsze – modele. Możemy bowiem domagać się od dewelopera montażu grzejników zgodnych z projektem lub odpowiadających im jakościowo, funkcjonalnie i cenowo – takich, za takie zapłaciliśmy. Jeśli odbieramy mieszkanie w sezonie grzewczym sprawdzamy czy kaloryfery grzeją równomiernie na całej powierzchni (mogą być zapowietrzone) i czy nie widać wokół nich śladów wilgoci mogących świadczyć o nieszczelnościach.

Kolejne elementy mieszkania wymagające drobiazgowej kontroli to okna i drzwi. Sprawdzamy prawidłowe działanie okien – zamykanie, otwieranie, rozszczelnianie. Okna i drzwi muszą pracować lekko, do ich otwierania i zamykania nie jest potrzebne użycie siły. Jeśli na wpół otwarte okno, czy drzwi samoistnie się zamykają, bądź otwierają, oznacza to, że nie zostały wstawione prawidłowo (nie są spionizowane) i nadają się do reklamacji (nie dotyczy to systemów samozamykających). Według norm, maksymalne wychylenie ościeżnicy okiennej nie może bowiem przekraczać 2 mm na każdym metrze wysokości okna i 3 mm na całej jego długości.

Mierzymy także szerokość drzwi – zewnętrzne nie powinny być węższe, niż 90 cm (z progiem nie wyższym, jak 20 mm), wewnętrzne 80 cm i być bez progów. Okna i drzwi muszą być również szczelne – wodzimy dłonią po obrzeżach zamkniętych skrzydeł i sprawdzamy czy nie czuć delikatnego ruchu powietrza. Pełną funkcjonalność okien sprawdzimy, niestety, dopiero podczas ich używania w czasie zmieniających się pór roku (bywa, że idealnie szczelne okna PCW nagle rozszczelniają się podczas większych mrozów na styku ramy i parapetu – oznacza to, iż nie uszczelniono tego połączenia warstwą silikonu, a rozszczelnienie następuje wskutek zmniejszenia objętości PCW w niskich temperaturach). Szczególną uwagę należy również poświęcić ościeżom.

Powinny być symetryczne – proste lub pod jednakowym kątem rozwartym. Jeśli ościeże z jednej strony okna jest wykonane pod kątem ostrym, a z drugiej rozwartym oznacza to nieprawidłowy montaż okna (osadzono je krzywo, co z czasem spowoduje spaczenie i rozszczelnianie okna). Najczęściej stosowanym przez deweloperów tłumaczeniem w takiej sytuacji jest stwierdzenie, że to zabieg celowy mający wpuścić więcej światła do wnętrza. Nieprawda - gdyby tak było, ościeże z każdej strony wykonane byłoby pod identycznym kątem rozwartym. Do protokołu odbioru, z żądaniem wymiany okien na nowe, wpisujemy również okna drewniane z zostawionymi fragmentami piany montażowej na elementach drewnianych – plamy zostające na drewnie po usunięciu piany są nie do wybawienia, pomimo zapewnień dewelopera o istnieniu na rynku odpowiednich środków.

Równie dokładnie oglądamy ramy okna i szyby – pęknięcia, wgniecenia, powbijane w ramy fragmenty ciał obcych i inne uszkodzenia mechaniczne są powodem do żądania wymiany okien na nowe. Kontrolując okna sprawdzamy również parapety (kolejny raz przyda się poziomica). W płaszczyźnie równoległej do okna powinny być poziome, w płaszczyźnie prostopadłej mieć lekki (do 3 stopni - czyli ok. 2-3 mm) spadek: wewnętrzne do wewnątrz, zaokienne na zewnątrz.

Zmęczeni drobiazgową kontrolą jakości wykonania mieszkania idziemy na balkon lub taras zaczerpnąć świeżego powietrza. Trzy głębokie wdechy i... znów przyda się poziomica. Sprawdzamy poziom spadku posadzki, niezależnie od materiału, którym jest wykończona (w przypadku mieszkań najczęściej jest to gres) – balkon lub taras powinien mieć ok. 3-stopniowy spadek w kierunku "od ściany budynku na zewnątrz", co zapewnia prawidłowe odprowadzanie wody podczas deszczu.

Spadek nie może być jednak większy, gdyż przedmioty zostawione na balkonie mogłyby się z niego zsuwać. Oceniamy również samo wykończenie posadzki – czy jest ułożona dokładnie, płytki nie są popękane, a gzymsy i cokoliki starannie wykończone. Po posadzce oglądamy balustradę. Oceniamy jakość i precyzję wykonania.
W przypadku mieszkań, balustrady balkonów zwykle są wykonane z malowanej stali i już podczas odbioru widać pierwsze ślady rdzy – w protokole domagamy się ponownego malowania.