Gwarancja, rękojmia na mieszkanie od dewelopera – jakie masz prawa

W mieszkaniach kupowanych od deweloperów często występują wady i usterki natury fizycznej bądź prawnej. Nie oznacza to jednak, że kupujący po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego jest z problem pozostawiony sam sobie. Z mocy prawa chroni go rękojmia, a coraz częściej także dobrowolna gwarancja dewelopera na sprzedane mieszkanie.

Prawa nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych regulowane są przez ustawę z 16 września 2011 roku (potocznie zwaną ustawą deweloperską), ustawę o prawach konsumenta oraz zmodyfikowane przepisy Kodeksu cywilnego. Wymienione akty prawne pozwalają nam na dochodzenie praw w postępowaniach sądowych i dają szereg przywilejów. Niemniej przy odkryciu wad w zakupionym od dewelopera mieszkaniu, działania należy rozpoczynać od procedury porozumiewawczej. Wprawdzie stanowiska deweloperów w istniejących sporach bywają zróżnicowane, ale w wielu przypadkach udaje się osiągnąć kompromis i wyegzekwować usunięcie usterek.

Rękojmia to instrument ochrony praw osób kupujących mieszkania. Wynika ona z mocy obowiązującego prawa i nie może być ograniczana ani wyłączana. Wprawdzie wiele wad i usterek lokali mieszkalnych można wykryć już na etapie sporządzania protokołu zdawczo-odbiorczego, który jest obowiązkowym załącznikiem do umowy. Wtedy deweloper po uznaniu zasadności zgłoszonych wad ma 30 dni na ich usunięcie. Jednak wiele nieprawidłowości i niedociągnięć ujawnia się dopiero po jakimś czasie użytkowania mieszkania. To właśnie w takich przypadkach przysługuje nam prawo do skorzystania z rękojmi.

Zobacz: Czy kupujący mieszkanie odpowiada za długi poprzedniego właściciela nieruchomości

Rękojmia obejmuje zarówno wady prawne, jak i fizyczne nabytego mieszkania. Wadą prawną są wszystkie sytuacje, w których okazuje się, że zakupiona rzecz (w tym przypadku lokal mieszkalny) stanowi własność osoby trzeciej bądź jest obciążona prawami osób trzecich.

Wady fizyczne objęte rękojmią to:

• wady zmniejszające wartość lub użyteczność lokalu (np. niedbałość wykonawcza skutkująca nieszczelną stolarką okienną, źle wypoziomowanymi podłogami itp.);
• wady polegające na niezgodności określonych właściwości lokalu z zapewnieniami złożonymi przez sprzedającego (np. brak instalacji, które miały być wykonane, inny niż zapewniany stopień nasłonecznienia poszczególnych pomieszczeń itp.);
• wady powodujące wydanie sprzedającemu lokalu w stanie niezupełnym (np. niezgodna z umową powierzchnia mieszkania, brak przynależnej komórki itp.).

Od końca 2014 roku rękojmia obejmuje okres 5 lat liczonych od dnia odbioru mieszkania (wcześniej trwała 3 lata). Dotyczy to pomieszczeń oddanych do użytku własnego. W przypadku części wspólnych budynku czy osiedla (klatek schodowych, korytarzy, ogrodów, skwerów) okres rękojmi liczony jest od dnia podpisania umowy o przeniesieniu praw własności na nabywców.

W przypadku wykrycia wad należy sporządzić ich pisemny wykaz, dostarczyć go do dewelopera i żądać usunięcia usterek we wskazanym czasie. Jeśli deweloper nie uzna nieprawidłowości i nie spełni naszych oczekiwań, przysługuje nam prawo wstąpienia przeciwko niemu na drogę sądową. Ważne jest tu, aby dysponować potwierdzeniem dostarczenia deweloperowi spisu usterek i oczekiwań dotyczących ich niwelacji. Komunikacja powinna mieć zatem zawsze formę pisemną.

Z tytułu rękojmi, obejmującej wady i usterki lokali, mieszkalnych można żądać:

• usunięcia wady lub jej naprawienia przez dewelopera na jego własny koszt;
• obniżenia ceny lokalu w kwocie odzwierciedlającej faktyczne obniżenie jego wartości;
• odstąpienia od umowy i zwrotu środków finansowych – w przypadku wystąpienia wad istotnych bądź nieusunięcia usterek w wyznaczonym terminie.

Wybór żądania powinien być współmierny do zastanych usterek. Należy jednak pamiętać, że rękojmia nie obejmuje wad, z którymi w sposób świadomy przyjęliśmy lokal od dewelopera (poinformował on nas o określonych usterkach i np. obniżył z tytułu ich występowania cenę mieszkania).

Oprócz rękojmi wynikającej z mocy prawa, mieszkanie zakupione od dewelopera może być dodatkowo objęte dobrowolną gwarancją. Stosuje ją aktualnie znaczne grono deweloperów, bo to swego rodzaju zachęta do kupna mieszkania właśnie od nich. Gwarancja jest formą zapewnienia kupującego o odpowiedzialności dewelopera w określonym czasie za konkretne usterki i wady. Deweloper dobrowolnie zobowiązuje się do ich usunięcia lub naprawienia na własny koszt.

Warto przeczytać: Umowa sprzedaży nieruchomości – wzór i najważniejsze informacje. Co musisz wiedzieć, zanim kupisz albo sprzedasz?

O udzieleniu gwarancji na sprzedawane mieszkanie powinien znaleźć się zapis w umowie deweloperskiej. Z tego dokumentu powinno również jasno wynikać, przez jaki czas gwarancja ta będzie obowiązywała. Jeśli czas jej trwania nie został określony przyjmuje się, że obowiązuje jeden rok od dnia wydania lokalu.

Pamiętajmy, że rękojmia i gwarancja to dwa odrębne i niezależne od siebie instrumenty zabezpieczające interesy kupujących lokale mieszkalne. To nabywca decyduje, z którego z nich chce skorzystać w określonej sytuacji. Wzywając dewelopera do usunięcia bądź naprawienia wad trzeba sprecyzować, na podstawie której instytucji i czego konkretnie się domagamy.