Mieszkanie w kamienicy czy w bloku? Porównujemy

Wojciech Lechowski
Mieszkanie w kamienicy jak i w bloku ma swoje wady i zalety.
Mieszkanie w kamienicy jak i w bloku ma swoje wady i zalety. Karolina Miształ Polska Press
Mieszkanie w kamienicy lub bloku to dwie opcje, przed którymi stoimy chcąc kupić lokum na rynku wtórnym. Choć w dużych miastach zdecydowaną część ofert biur nieruchomości stanowią lokale blokowe, to u wszystkich pośredników znajdziemy też propozycje dotyczące kamienic. To zupełnie różne warunki, ceny i lokalizacje. Na co się zatem zdecydować i co ostatecznie wybrać – mieszkanie w kamienicy czy bloku?

Największa część dostępnych do dziś bloków z tzw. wielkiej płyty powstała w Polsce w latach 50 – 80 XX wieku. Zaś kamienice to obiekty murowane, pochodzące jeszcze z wieku XIX. Pierwsze znajdują się na obrzeżach, tworząc pokaźne osiedla mieszkaniowe, a drugie usytuowane są najczęściej w centrum dużych miast, wzdłuż najbardziej ruchliwych ulic. Mieszkania zlokalizowane w jednych i drugich budynkach różnią się od siebie znacząco i można doszukać się w nich zarówno szeregu istotnych zalet, jak i wielu wad. To, co najbardziej odpowiada jednym, dla drugich może być prawdziwym koszmarem. Dlatego wybór lokum idealnego dla siebie należy zawsze rozpatrywać indywidualnie. W poniższym artykule możemy jedynie podpowiedzieć, jakie czynniki warto brać pod uwagę i czym się kierować podczas jego dokonywania.

Blok nierówny blokowi…

Teoretycznie jak wygląda standardowy blok i jak stara (często zabytkowa) kamienica każdy dobrze wie. W pierwszym z wymienionych budynków znajdziemy wyłącznie proste i praktyczne rozwiązania, których wdrażanie nie zawsze powiodło się tak samo dobrze. Największych „kwiatków” można spodziewać się w blokach wybudowanych w latach 70-tych i 80-tych XX wieku, kiedy chodziło nie o jakość mieszkań, a o ich ilość. Tu znaleźć można nie tylko krzywe ściany i podłogi, ale również wiele innych interesujących udziwnień architektoniczno-użytkowych. Inną sprawą jest, że bloki z tamtych czasów już dawno przestały wyglądać dobrze od zewnętrz. Większość z nich ocieplono i odmalowano, ale sposób przeprowadzenia tych prac też często pozostawia sporo do życzenia.

Zupełnie inaczej jest za to z budynkami wielorodzinnymi pochodzącymi z lat 90-tych i nowszymi. Te przeważnie prezentują się dużo lepiej, układ pomieszczeń w mieszkaniach jest racjonalnie przemyślany, klatki schodowe nie kryją żadnych tajemnic, a do dyspozycji lokatorów pozostaje wygodna winda. Coraz częściej zdarza się, że nowsze bloki otoczone są przyjemnymi ogródkami i indywidualnym strzeżonym ogrodzeniem. Na ogół nie brakuje tu zieleni, bezpiecznych placów zabaw dla dzieci oraz miejsc parkingowych.

Mieszkanie w kamienicy

Jeszcze bardziej zróżnicowane mogą być kamienice. Wśród nich znajdziemy piękne i stylowe obiekty które w niedawnym czasie przeszły gruntowną rewitalizację. Takie budynki mają godne pozazdroszczenia, zdobione fasady; są podłączone do miejskich sieci ciepłowniczych i posiadają wszystkie inne media. Do tego dochodzi reprezentacyjna i niepowtarzalna nigdzie indziej klatka schodowa, na której jednak zazwyczaj trudno o windę. Lokale w zmodernizowanych kamienicach to bardzo często prawdziwe perełki. Wnętrza są tu przestronne, wyższe niż standardowe i bardzo dobrze doświetlone naturalnym światłem przez duże okna. Do tego oryginalne gipsowe stiuki, gzymsy i inne dekoracyjne zdobienia ścian i sufitów; a także podłoga z naturalnego drewna. Wszystko to może zachęcać do tworzenia zupełnie nowych i nietuzinkowych aranżacji, a dodatkowym walorem jest lokalizacja – na ogół jest to samo serce dużego miasta.

Generalnie za lokum w bloku trzeba zapłacić więcej niż za mieszkanie w kamienicy, ale od tej reguły zdarzają się też odstępstwa.
Generalnie za lokum w bloku trzeba zapłacić więcej niż za mieszkanie w kamienicy, ale od tej reguły zdarzają się też odstępstwa. Karolina Miształ Polska Press

Jednak należy zdawać sobie sprawę, że zdecydowanie nie wszystkie kamienice są właśnie takie. Obok pięknych zabytkowych obiektów zdarzają się i kompletne ruiny. I to nawet na tej samej posesji (odrestaurowany jest front budynku, a jego oficyny straszą koniecznością wracania do bardzo odległych czasów. W miejskich kamienicach nadal bardzo często brakuje nie tylko centralnego ogrzewania, ale również wody i kanalizacji. Klatki schodowe są kompletnie zdewastowane, a w miszkaniach w kamienicach nie ma nawet podstawowego wyposażenia. Natomiast na brudnym i zaniedbanym podwórku nietrudno o scenki odgrywane przez miejscowy element. Kamienica nie zawsze znajduje się też w ścisłym centrum miasta. Może być od niego oddalona wcale nie mniej, co typowe blokowisko. Oczywiście ceny mieszkań w takich domach są niewspółmiernie niższe niż w typowym bloku, ale podczas wyboru lokum na dłużej nie można kierować się tylko kosztem jego pozyskania.

Powierzchnia mieszkania i ściany, które nie mają uszu – plusy dla kamienicy

Przestrzeń i grube ściany lokali usytuowanych w kamienicach to zasadnicze walory. Tu niemal standardem jest, że trzy pokoje muszą zająć nie mniej niż 80 m². Dodatkowym atutem jest wysokość mieszkań w kamienicach (często sporo ponad 3 m). Na takiej wysokości można tworzyć dodatkowe antresole, które stanowią idealne miejsce do spania czy pracy. Na większej powierzchni dużo łatwiej wyeksponować piękne zabytkowe meble, okazałe żyrandole i inne przedmioty owiane nutą historii i jednocześnie będące elementami nieodzownymi w  naszym życiu. Większa powierzchnia mieszkania to też szersze pole do popisu w kwestii jego funkcjonalnego zagospodarowania.

W blokach jest zupełnie inaczej. Tu wysokość mieszkań właściwie nigdy nie przekracza 2,60 m, a na 40 – 50 m² znajdują się dwa lub trzy pokoje z kuchnią i łazienką. Wnętrza są zatem ciasne i często bardzo nieprzyjazne w aranżacji. Problemy z możliwością pomieszczenia wszystkiego w blokowych mieszkaniach są niemal nagminne. Dlatego kupujący takie lokum decydują się na pozostawienie jedynie rzeczy niezbędnych. W powyższy sposób udaje się stworzyć typową dla bloków, skromną, minimalistyczną przestrzeń.

Przeczytaj: Jak można poradzić sobie z uciążliwym sąsiadem

Odmienna kwestia to grubość ścian. Choć niektórym może wydawać się to mało znaczący czynnik zakupowy, to warto go uwzględniać, bo kształtuje komfort codziennego życia. A chodzi przede wszystkim o akustykę. W bloku można usłyszeć prawie wszystko, co robi sąsiad, a on usłyszy co robimy my. Nie są to warunki zbyt sprzyjające dla osób młodych i spragnionych rozrywki we własnych czterech ścianach ani dla rodzin z małymi, często dość głośnymi dziećmi.

W mieszkaniu w kamienicy ściany są dużo grubsze i wykonane w całości z pełnych cegieł, co sprawia, że słychać przez nie dużo mniej. Grube ściany starych kamienic mają też jeszcze tę zaletę, że w lecie nie nagrzewają się tak szybko. Dzięki temu we wnętrzach nigdy nie jest zbyt gorąco.

Kwestia ogrzewania – plus dla bloku

Ciepło płynące z miejskiej sieci ciepłowniczej to czynnik, który najczęściej decyduje o zakupie mieszkania w bloku. Takiej możliwości wiele mieszkań w kamienicach jest pozbawiona (choć nie wszystkie). Posiadanie w domu miejskiego ogrzewania jest faktycznie bardzo istotne. I to nie tylko ze względów użytkowych, ale również ekonomicznych. Tzw. blokowe ciepło zazwyczaj kosztuje mniej niż to, które wytworzymy w indywidualnej instalacji. Dodatkowo koszty ogrzewania w blokach rozłożone są przeważnie w sposób równomierny na cały rok kalendarzowy, co przekłada się na mniej dotkliwe ich odczuwanie w sezonie grzewczym.

Stare kamienice nie zawsze są podłączone do miejskich ciepłowni. Jeśli w mieszkaniu w kamienicy nie ma centralnego ogrzewania, jesteśmy niejako zmuszeni do zorganizowania go sobie w sposób samodzielny. Wprawdzie dziś rzadko już pali się w wysokich piecach kaflowych, które niegdyś stanowiły obowiązkowy element wyposażenia lokali w kamienicach, ale piece takie wciąż można jeszcze zastać w niejednym mieszkaniu.

Jednak aktualnie dużo częściej do indywidualnego ogrzewania wykorzystuje się instalacje gazowe i elektryczne. Są praktycznie bezobsługowe i wytwarzają dokładnie tyle ciepła, ile jest nam potrzebne, ale ich eksploatacja nie jest tania. Koszty podnosi dodatkowo duża kubatura mieszkań w kamienicach. Wysokie i przestronne wnętrza są dużo trudniejsze do ogrzania niż niskie i ciasne mieszkanka w blokach.

Koszty zakupu i utrzymania mieszkania w kamienicy i w bloku

Generalnie za lokum w bloku trzeba zapłacić więcej niż za mieszkanie w kamienicy, ale od tej reguły zdarzają się też odstępstwa. Wiele zależy od lokalizacji nieruchomości, stanu technicznego całego budynku i formy indywidualnego lokalu oraz tego, co faktycznie w danej chwili chcemy kupić.

Kamienice mogą być naprawdę pięknymi, zabytkowymi budynkami.
Kamienice mogą być naprawdę pięknymi, zabytkowymi budynkami. Grzegorz Olkowski Polska Press

Duże mieszkanie z potencjałem, znajdujące się w zabytkowej, zmodernizowanej kamienicy, która położona jest w centrum miasta, może być nawet kilkakrotnie droższe niż przeciętne blokowe lokum na peryferyjnym osiedlu. Z drugiej jednak strony lokal w nowszym bloku z windą w dobrze skomunikowanej dzielnicy będzie kosztował zdecydowanie więcej niż ten bez centralnego ogrzewania w budynku bez znaczenia historycznego. Stawki za m² jednych i drugich mieszkań kształtowane są przez lokalne rynki i trudno jest je dokładniej przybliżyć. Za najdroższe w Polsce mieszkania w kamienicach uchodzą te z Wrocławia, Krakowa oraz Łodzi. Rynek stołeczny zawsze rządzi się swoimi prawami, ale w Warszawie najwięcej zapłacimy za nowe apartamenty.

Jeśli chodzi o koszty utrzymania mieszkania w bloku i w kamienicy, to mogą być one zbliżone, ale tylko w przypadku kamienic podłączonych do sieci ciepłowniczych. Samodzielne ogrzanie 80 czy 100 m² lokalu, który dodatkowo jest dużo wyższy niż w standardzie, może generować wydatki niewspółmiernie większe od nawet dość drastycznie naliczanego czynszu w bloku. Tak będzie zwłaszcza wtedy, gdy jedynym z możliwych do wprowadzenia w życie jest ogrzewanie na prąd.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Raport WEI: Samochód konkurencyjny względem zbiorkomu

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na e-mieszkanie.pl e-mieszkanie.pl