Klatka schodowa - zabudowa. Formalności i opłaty

Ograniczona powierzchnia samodzielnych lokali mieszkalnych nie jest niczym nowym. Tak wyglądało budownictwo wielorodzinne przed wielu laty i tak samo buduje się w chwili obecnej. Nic zatem dziwnego, że właściciele ciasnych mieszkań poszukują możliwości na ich powiększenie. Jedną z takich właśnie możliwości jest zabudowanie części klatki schodowej. W powyższy sposób można uzyskać niewielki przedpokoik lub chociaż wygospodarować składzik na narzędzia lub miejsce do przechowywania obuwia i odzieży wierzchniej. Należy jednak pamiętać, że zabudowa części wspólnej budynku wymaga dopełnienia odpowiednich formalności. Poniżej podpowiadamy, jak ich dopełnić.

Kwestie prawne związane z częściami wspólnymi budynków, do których zalicza się również klatki schodowe reguluje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Zgodnie ze znajdującymi się w tym akcie zapisami, wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali tworzą na nieruchomości wspólnej współwłasność, określaną w częściach ułamkowych. W skład nieruchomości wspólnej wchodzi grunt oraz części budynku i urządzenia nieprzeznaczone do wyłącznego korzystania przez wszystkich właścicieli lokali. Współwłaściciele mają prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej, ale w taki sposób, by korzystanie jednego z nich nie uniemożliwiało korzystania pozostałych.

Najprostszym prawnym sposobem na uregulowanie wyłączności korzystania z części klatki schodowej jest zawarcie ze wspólnotą mieszkaniową umowy najmu lub dzierżawy. Jednak w związku z tym, że tego typu umowy są stosunkowo łatwe do rozwiązania, właściciele mieszkań z zabudowaną klatką schodową, częściej zabezpieczają się formą aktu notarialnego. Wówczas informację o przekształceniu współwłasności we własność wpisuje się do ksiąg wieczystych, dzięki czemu można być spokojnym, że za kilka lat ktoś nie nakaże nam rozbiórki wykonanej wcześniej zabudowy.

Elementy budynku, z których korzystają wszyscy mieszkańcy można przeznaczać na użytek wyłączny, ale pod warunkiem uzyskania odpowiednich pozwoleń. Wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe przeważnie określają indywidualnie warunki zabudowy części wspólnych. Wytyczne znajdują się w wewnętrznych regulaminach.

Zatem mieszkaniec, który planuje zabudowę części klatki schodowej czy korytarza, w pierwszej kolejności powinien zgłosić się do zarządu spółdzielni. Należy wystąpić tam z wnioskiem o pozwolenie na przebudowę. W odpowiedzi na złożony wniosek powinno nastąpić wskazanie przez spółdzielnię warunków umożliwiających przeprowadzenie planowanego przedsięwzięcia.

Przeczytaj też: Drzwi tarasowe o niskim progu

Warunki zabudowy klatki schodowej mogą być bardzo różne. Niekiedy wystarczające jest przedstawienie uproszczonego planu przebudowy. Innym razem wymaga się dodatkowo zgody lokatorów z danego piętra. A jeszcze innym – opinii organów odpowiedzialnych za bezpieczeństwo przeciwpożarowe oraz pozwolenia wydanego przez Państwową Inspekcję Nadzoru Budowlanego. Wiele zależy tu od istniejących warunków i realnej oceny możliwości przeprowadzenia zabudowy w taki sposób, by klatka schodowa nadal mogła pełnić przypisane jej funkcje.

Oczywistym jest, że nie uzyskamy zgody na zabudowanie klatki schodowej, gdy nie ma możliwości dokonania tego w taki sposób, aby nie utrudniać korzystania innym lokatorom z tej części budynku. Klatka po zabudowie nadal musi spełniać rolę ciągu komunikacyjnego i drogi ewakuacyjnej.

Nie wolno nam też przeprowadzać przebudowy części wspólnych bez porozumienia ze spółdzielnią czy wspólnotą. Takie przedsięwzięcia najczęściej kończą się nakazem rozbiórki i koniecznością doprowadzenia klatki schodowej do stanu pierwotnego.

Jeśli jednak np. nasze drzwi od mieszkania znajdują się we wnęce czy części klatki nieuczęszczanej przez nikogo innego (np. na ostatniej kondygnacji), załatwienie zgody na zabudowę nie powinno być trudne. Zarządcy budynków na ogół podchodzą do tego typu spraw pozytywnie i nie stawiają lokatorom większych przeszkód, by mogli oni mieszkać wygodniej.

Podobnie jest w przypadku mieszkań zlokalizowanych we wspólnych korytarzach. Jeżeli nasz lokal jest usytuowany jako ostatni, a przed drzwiami jest wolne miejsce – pewnie uzyskamy zgodę na wyłączne zagospodarowanie dodatkowej przestrzeni. Ważne aby wykonana zabudowa nie przeszkadzała we wchodzeniu do mieszkań naszych sąsiadów. Gdy zgodzą się oni na przebudowę wspólnego korytarza, administracja nie powinna być przeciwna.

Każdy właściciel mieszkania i jednocześnie współwłaściciel części wspólnej budynku ponosi comiesięczne opłaty (zarówno za lokal, jak i eksploatację klatki schodowej, strychu, korytarza, itp.). Kiedy dany element (np. klatka schodowa) zostanie wyłączony z części wspólnej i przekazany do wyłącznego użytkowania przez tylko jednego mieszkańca, zarządy najczęściej ustalają należną kwotę, którą obciążona zostaje osoba powiększająca swoją przestrzeń mieszkalną.

Ustalenie opłat za wyłączne użytkowanie części wspólnych powinno następować w porozumieniu pomiędzy zarządem, a zainteresowanym. Lokator zabudowujący klatkę schodową winien zaakceptować proponowaną kwotę opłat. Pisemne zobowiązanie do ich regularnego uiszczania, dość często jest jednym z warunków stawianych przez spółdzielnie i wspólnoty jeszcze przed wydaniem zgody na zabudowę. Brak opłat w ustalonym terminie może skutkować nakazaniem rozbiórki i koniecznością oddania części wspólnej do użytku wszystkich jej współwłaścicieli.